《北京市物业管理条例》权威解读:物业管不好这些事,会挨罚

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《北京市物业管理条例》权威解读:物业管不好这些事,会挨罚

1、须采取必要措施防止小区外墙脱落

李某居住的小区2号楼9层阳台外墙水泥脱落,正好砸中其停在楼下的轿车,造成车辆多处损坏。事故发生后,李某修车共花费了2.1万元,与物业公司多次协商赔偿未果,遂诉至法院,请求判令对方赔偿其汽车修理费。法院经审理后认为,建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害,所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。本案中,物业公司作为2号楼的房屋建筑共用部分的维修、养护和管理者,对其外墙负有维修、养护责任,且其未提交有效证据证明对2号楼外墙脱落没有过错,因此物业公司应对外墙脱落致李某车辆损坏承担赔偿责任。

“此类案例不在少数,涉及到物业服务人对小区外墙脱落的法律责任。”北京市石景山区人民法院法官介绍,根据5月1日施行的《北京市物业管理条例》规定,物业管理区域内的建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分属于业主共有。依据北京市住房和城乡建设委员会发布的前期物业服务合同及物业合同服务示范文本等,物业服务人负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理。物业共用部位具体主要包括房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙面及屋面等。因此,小区建筑物等户外墙面脱落属于物业公司应尽管理义务的事项范围,物业公司属于我国侵权责任法第八十五条建筑物等脱落坠落致害责任中规定的管理人,应适用过错推定责任原则,在不能证明自己没有过错的情况下,对侵害他人民事权益承担侵权责任。物业服务人作为管理人赔偿后,有其他责任人的,有权向其他责任人追偿。

除上述民事侵权责任外,《条例》中还新增了物业服务人对建筑物等脱落的安全保障义务及行政法律责任:物业服务人应当采取必要的安全保障措施,防止建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落。物业服务人违反该条例规定的防止建筑物等脱落坠落安全保障义务的,由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正,并处2万元以上5万元以下的罚款。

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