中国房地产单边上涨的时代已经结束

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中国房地产单边上涨的时代已经结束

时代的变迁总是在不经意中发生。用张泉灵那句话来说,时代抛弃你时,连一声再见都不会说。

当有些开发企业还在到处开疆扩土的时候,却恍然发现,这个市场已经不再是从前那个市场了。以前不用算账随便拍地都能赚钱,现在突破发现即便是精打细算都经常处于亏损的边缘。这就是现实,一个房价单边上涨的时代已经结束了。

在过去几年,国家统计局公布各大城市房价涨跌的时候,发现基本上都是清一色的上涨,只是涨多涨少的问题,而今时今日发现,居然一下子有这么多城市房价是下跌的,让人大跌眼镜。部分城市的房价下跌已经成为一种现实。

作为房地产市场的长期观察和研究者,研究房价一定要弄清楚房价的驱动因素。我发现国内房价上涨的主要驱动因素有:经济增长带动的收入增长、城市化进程、货币与信贷政策。这几个是核心的驱动因素,很多人也都做了阐述。但是除了这个因素之外,我发现还有一个很关键的因素,就是很多人的“一致性预期”。

怎么解释这个“一致性预期”,主要有几个方面:一是房价在过去十多年里基本上单边上涨的,因此在很多人的心中房价就是“只涨不跌”;二是很多人认为国家不是真的想调控房价,认为地方政府离不开土地财政。这两个方面的“一致性预期”非常强烈。

核心驱动因素确实是支撑房价上涨的主要动力,但是“一致性预期”可能是炒作成风的重要影响因素,基于有专业的预期判断,很多人炒房有点有恃无恐。

但是,时至今日,不管是房价上涨的核心驱动因素,还是“一致性预期”都在发生改变。

经济增长放缓,经济上行的压力在这几年来一直都是比较大的,收入增长也是一样。这个也很容易理解,毕竟已经达到一定的规模,持续高速增长是不可能的。城市化进程也是一样,城市化水平达到一定程度,也会呈现放缓趋势,开始由数量向质量转变,我们从很多城市的人才引入政策就可以看出来;甚至以后还可能出现逆城市化现象。货币和信贷政策这些年其实一直还是比较克制的,当然今年受到疫情影响流动性放松了一些,但是对房地产的融资基本上还是“堵”的态度,基本上是拿出来单独管理,多方面的措施防止资金流入房地产市场。

关于“一致性预期”的问题,我发现近期很多房地产投资者的态度已经发生微妙的变化,有些曾经坚定认为房价“只涨不跌”的人也开始有些动摇了。毕竟高层的态度非常明确,“房住不炒”,哪个城市房价敢抬头就出台更严厉的政策予以重拳打击。炒房者的心态慢慢发生改变,房价这些阴跌持续几年,市场的预期就会逆转。同时关于土地财政的问题,其实也是一直在着手解决,前些年处理地方债的问题,包括公募REITs的推出都是可以改善地方债的问题的。

目前房地产市场的整体供需已经是平衡,局部人口集中的城市住房市场会向周边城市转移,很多问题慢慢就会解决。可以明确的说,国内房价单边上涨肯定是已经结束了,但是我也不认为房价会单边下跌,未来不同的城市会呈现不同的特征,但整体会呈现平稳的态势。

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